南部一名房東近日控訴，一名女子承租其店面經營酒吧，卻長期拖欠租金、水電費與管理費，累積金額高達130萬元。對此，房東憤怒提告，雙方進入司法程序後，女子主動提出和解，房東遂選擇撤告。不料事後該女子仍在網路上散播不實言論，種種行徑讓房東忍無可忍，決定重新蒐集證據，再度提告。
房東表示，這名女子自111年10月起承租商業店面，起初仍正常繳納租金，但數月後便開始斷繳，並多次以各種理由推託會面與付款，導致欠租及相關費用累積至近130萬元。房東寄出存證信函催繳後，該女子竟在社群平台發文反控房東與他人共謀，企圖侵占店內裝潢與多項營收，甚至揚言要放火燒店，引發房東極大憤怒與擔憂。
女子後來在家人陪同下與房東會面，雙方簽署和解協議書，明訂因女方無力償還欠繳租金，遂以租賃標的的裝潢作為抵償。然而，和解後不久，女子仍持續在網路上散播不實言論，行為背離協議內容，毫無誠信可言。
房東進一步指出，即使女子欠租百萬元，仍照常營業，還疑似竊取大樓用電，遭物業管理單位報警處理。店面被其佔用，既無法收回也無法重新出租，期間還屢遭對方在網路上發文攻擊，令房東身心俱疲，苦不堪言。
針對此案，律師提醒，房東在面對租霸問題時，應事先做好風險控管，包括將租賃契約辦理公證、明確約定解約條件，以及謹慎篩選具穩定財力的租客，以降低日後產生爭議或陷入法律糾紛的風險。
遭遇租霸怎麼辦？淺談現行法律制度
首先，光靠外表是無法判斷惡房客的。有些人可能面貌姣好、衣著整潔，甚至擁有穩定工作，因此房東選擇租給對方。前期或許按時繳租，但從某個時間點卻突然沒了聯繫，對各種催繳訊息已讀不回，或藉故拖延繳款期限。此時租約已簽，房東只能被迫在法律框架內尋求補償與解決方式，處境相當被動。
根據《租賃住宅市場發展及管理條例》第10條之規定
租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：
一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。
二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳。
三、承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。
四、出租人為重新建築而必要收回。
五、其他依法律規定得提前終止租賃契約。
出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人。
換句話說，若承租人拖欠租金及相關費用，達二個月之租額，且在出租人催繳後仍未履行支付義務，出租人即可提前終止契約。不過，由於此類情況需檢附相關事證，我們通常建議房東以「存證信函」進行正式催繳。若不想花錢請律師協助，也可改用張貼公告或傳送訊息等方式通知對方，但務必保留完整紀錄與證據，以利日後維權。
當事件發展至終止租約的階段，而承租人仍遲遲不願搬離，房東可蒐集相關證據提起訴訟，並在獲得勝訴判決後，依法聲請強制執行，將租客驅離。此外，這段期間所產生的損失，如未繳租金、家具損壞等，皆可提出相關證據，依法要求房客償還。
「如何預防租屋蟑螂？」最直接有效的方式，就是進行租約公證。公證的最大好處在於，一旦發生租賃糾紛，房東通常須經歷冗長的訴訟程序，才能收回房屋。在此期間，不僅需耗費大量時間與金錢，也可能讓對方有機會脫產。而租約公證可賦予強制執行的效果，一旦承租人違約，房東可直接向地方法院民事執行處聲請強制執行，無須再另行提起訴訟，能有效節省時間與成本，保障自身權益。
【立達徵信小語】
驅逐租屋蟑螂，合法反制惡房東
租賃市場本應建立在互信互重、遵守契約的基礎上，讓房客能安心依約居住，房東也能按時收取租金。然而，少數人的惡意行為卻破壞了這樣的信任，使得許多房東開始人人自危，擔心將精心裝潢好的房屋租給傳聞中的「租屋蟑螂」，不僅收不到租金，房屋還可能被搞得破敗不堪、堆滿垃圾，得不償失。
立達徵信社深知，法律途徑仍相當有限，對於心機深沉、背信棄義的租霸，往往難以即時止損。為此，我們提供「租霸驅離」專案，依個案需求彈性配置服務，結合法律諮詢、證據蒐集、訴訟代理、租金催討等多項支援，協助民眾徹底解決租屋糾紛。若有預防需求，我們也可協助進行租約公證，幫忙完善公證契約，使其具備法律效力，有效降低未來糾紛風險。
若您是承租人遭遇惡房東，我們同樣能夠規劃專案服務，透過法律途徑與協商談判，助您合法反制不當行為，維護租賃市場的公平與正義。如有相關困擾，或想進行租屋法律諮詢，歡迎隨時來電立達徵信社24小時免費諮詢專線【0800-250-555】，讓專員為您評估案情，量身規劃服務專案，合法解決糾紛。